“兩個(gè)房東”的煩惱

陶先生因工作原因來(lái)上海租房，由于時(shí)間緊迫，只花了一天時(shí)間看了一間房子就草草做了決定。租住第三個(gè)月時(shí)，突然又冒出一個(gè)房東，要求他們?nèi)及峒摇Ｌ障壬@才明白，原來(lái)這個(gè)房子是三個(gè)房客合租，后來(lái)有兩個(gè)人搬走了，剩下的房客自行把兩室一廳改造后又重新租了四個(gè)房間出去，租給自己房子的所謂“房東”并沒(méi)有房產(chǎn)證。

律師分析 在簽訂租房合同前，一定要確保房東和房產(chǎn)證上的人一致，否則簽訂的合同是無(wú)效的，不具備法律效力。和陶先生簽訂合同的不是租賃房屋的所有人，無(wú)權(quán)向第三方出租房屋，沒(méi)有房東的委托授權(quán),因此該合同是無(wú)效的合同。陶先生應(yīng)當(dāng)向租給自己房子的人及房東進(jìn)行協(xié)商，要求該人承擔(dān)實(shí)際損失的賠償責(zé)任。陶先生如果想讓租賃合同成立，必須經(jīng)實(shí)際房東即房屋產(chǎn)權(quán)人簽字同意租賃。

租期內(nèi)房東執(zhí)意漲價(jià)怎么辦？

小高大學(xué)畢業(yè)后來(lái)上海租房，因?yàn)楣ぷ鲉挝环€(wěn)定，，不會(huì)經(jīng)常換房子。因此小高在看中滿 意的房子后，直接與房東簽訂了兩年的房租。一年過(guò)后，小高租住的房子附近因?yàn)樾藿?1號(hào)線，小區(qū)入住率大大提升，房?jī)r(jià)普遍上漲，原來(lái)比較冷門(mén)的小區(qū)開(kāi)始變得供不應(yīng)求。坐不住的房東于是來(lái)找小高要求把房租再漲1500，否則就讓小高搬走，不再租給他。

律師分析 從本事件雙方以上約定出發(fā)，基于雙方的“合同關(guān)系”，協(xié)議真實(shí)的情況下,房東無(wú)據(jù)漲價(jià)的行為應(yīng)屬違約，因?yàn)楹贤募s定是明確的，房東應(yīng)當(dāng)依約履行合同，合同期是2年，并未到期。小高可以先確認(rèn)租房合同中有沒(méi)有明確說(shuō)明在租期內(nèi)可以漲房租，如若沒(méi)有此項(xiàng)說(shuō)明，而與房東未協(xié)商成功，產(chǎn)生了糾紛，小高可以出示房屋租賃合同來(lái)保障自己的權(quán)益。

“什么樣的租賃合同是有效的？

那么什么樣的租賃合同是有效的呢？有的租客和房東懷疑，沒(méi)有通過(guò)律師和公安局公證也沒(méi)有通過(guò)中介的合同也有用么？事實(shí)上，如果滿足下文所列條件，且雙方自愿簽字，合同即時(shí)生效，已經(jīng)開(kāi)始具備法律效力，生效的合同需要雙方各留一份。如發(fā)生意外出現(xiàn)糾紛，即可根據(jù)合同內(nèi)容進(jìn)行各項(xiàng)執(zhí)行，或根據(jù)合同內(nèi)容保障自身權(quán)益。

房屋合法 出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。

房屋租賃合同的內(nèi)容合法 在實(shí)踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日2%計(jì)算。從法律來(lái)說(shuō)，這種約定因滯納金過(guò)高有失公平，屬于可撤銷(xiāo)條款。還有一種常見(jiàn)的情形是，有人用租來(lái)的房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若屬實(shí)，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無(wú)效的，不受?chē)?guó)家法律保護(hù)，租金依法沒(méi)收。

房屋租賃合同時(shí)間不超過(guò)20年 房屋租賃期限過(guò)長(zhǎng)，房屋租賃期限超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。

不是擅自轉(zhuǎn)租 承租人未經(jīng)出租人同意而擅自將房屋轉(zhuǎn)租，出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。如本文前提到的陶先生，他租賃的房屋是未經(jīng)出租人同意被承租人擅自轉(zhuǎn)租的，這樣的合同即是無(wú)效合同。

結(jié)束語(yǔ)

撰寫(xiě)租賃合同時(shí)，一定要確認(rèn)房屋、合同的內(nèi)容合法性。寫(xiě)合同時(shí)，要確認(rèn)房產(chǎn)證上的人和你簽合同的人是不是一樣，查看出租人的房產(chǎn)證明和有效身份證明是否一致。簽訂租賃合同時(shí)要仔細(xì)閱讀合同條款，對(duì)于模糊內(nèi)容要詳加詢問(wèn)，并落實(shí)于字面。只有有效的合同才能程度的確保自身權(quán)益。